Home อสังหาริมทรัพย์ 7 ขั้นตอนสำหรับชาวต่างชาติในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบีย
อสังหาริมทรัพย์

7 ขั้นตอนสำหรับชาวต่างชาติในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบีย

คุณไม่ใช่พลเมืองเซอร์เบีย แต่สนใจที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียหรือไม่? ยังคงต้องการทราบว่าจะสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียได้หรือไม่มีขั้นตอนและค่าใช้จ่ายอย่างไร? เราตัดสินใจที่จะตอบคำถามที่พบบ่อยสำหรับลูกค้าชาวต่างชาติ

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบีย – ขั้นตอนสำหรับชาวต่างชาติ

1) ตรวจสอบว่าพลเมืองในประเทศของคุณมีสิทธิ์ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียหรือไม่

คุณตัดสินใจที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียหรือไม่? สิ่งแรกในรายการสิ่งที่ต้องทำคือการตรวจสอบว่าพลเมืองในประเทศของคุณมีสิทธิ์ที่จะได้รับทรัพย์สินในสาธารณรัฐเซอร์เบียหรือไม่และภายใต้สถานการณ์ใด

ในการค้นหาข้อมูลนี้คุณต้องตรวจสอบว่ามีข้อตกลงทวิภาคีระหว่างประเทศของคุณกับสาธารณรัฐเซอร์เบียที่ควบคุมการได้มาซึ่งทรัพย์สินของคนชาติของประเทศนั้นในประเทศอื่นหรือไม่ ในกรณีที่ไม่มีข้อตกลงดังกล่าวจำเป็นต้องตรวจสอบว่าทั้งสองประเทศบรรลุการแลกเปลี่ยนกันจริงหรือไม่ หากคุณต้องการคำแนะนำง่ายๆเกี่ยวกับวิธีค้นหาคำตอบสำหรับคำถามนี้โปรดอ่านบล็อกโพสต์ของเรา “ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบีย”

ควรเน้นว่าการซื้อที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเป็นสิทธิของพลเมืองเซอร์เบียโดยสิ้นเชิง ข้อยกเว้นคือความสามารถของพลเมืองสหภาพยุโรปในการได้รับที่ดินเพื่อเกษตรกรรมภายใต้เงื่อนไขที่ จำกัด มาก สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับปัญหานี้โปรดไปที่ Land for Sale ในเซอร์เบีย

หากคำตอบคือใช่และคุณสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียในฐานะชาวต่างชาติได้คุณควรดำเนินการในขั้นตอนต่อไปนั่นคือการค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์บรรลุข้อตกลงด้านราคาและค่อยๆตระหนักถึงมัน

หากพลเมืองในประเทศของคุณไม่สามารถหาอสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียได้คุณสามารถเอาชนะอุปสรรคนี้ได้โดยการจัดตั้ง บริษัท ในเซอร์เบีย ตามที่อธิบายโดยละเอียดในบล็อกโพสต์ “การจัดตั้ง บริษัท ในเซอร์เบีย” (ขั้นตอนที่ 7) กฎหมายและบุคคลธรรมดาชาวต่างชาติสามารถจัดตั้ง บริษัท ได้โดยไม่มีข้อ จำกัด ใด ๆ ไม่เพียงเท่านั้นชาวต่างชาติยังสามารถสร้างสิ่งที่เรียกว่า “เครื่องมือพิเศษ” เพื่อขอรับที่ดินเพื่อเกษตรกรรมผ่านทางนิติบุคคลในประเทศ

2) กำหนดคุณสมบัติและดำเนินการตรวจสอบสถานะ

หลังจากพบอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมแล้วจำเป็นต้องดำเนินการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายด้านอสังหาริมทรัพย์ หมายความว่าอย่างไร? นอกเหนือจากการตรวจสอบทรัพย์สินในสถานที่แล้วยังต้องมีการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายในทรัพย์สินเพื่อตรวจสอบว่ามีภาระผูกพันการจำนองและบันทึกในทรัพย์สินหรือไม่ อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์พบปัญหามากมายในเซอร์เบียเริ่มตั้งแต่อสังหาริมทรัพย์เพื่อขายในเซอร์เบียที่ยังไม่ได้จดทะเบียนในทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ไปจนถึงอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างโดยไม่ได้รับอนุญาตจากผู้มีอำนาจอสังหาริมทรัพย์ที่มีข้อพิพาท ฯลฯ ดังนั้นในการเลือกอสังหาริมทรัพย์และความรอบคอบของคุณ

ในเซอร์เบียมีเพียงทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นที่ได้รับการฝึกฝนอย่างมืออาชีพและสามารถให้คำแนะนำคุณเกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียได้

3) ร่างสัญญาซื้อขาย

นอกเหนือจากการดำเนินการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายและข้อเท็จจริงเกี่ยวกับทรัพย์สินแล้วคุณยังต้องมีทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ทำงานในสำนักงานกฎหมายอสังหาริมทรัพย์เพื่อดำเนินการขั้นต่อไปนั่นคือการร่างข้อตกลงการซื้อ เมื่อทั้งสองฝ่ายตกลงราคาวิธีการชำระเงินและกำหนดเวลาในการโอนทรัพย์สินแล้วทนายความจะเขียนความประสงค์ของผู้ซื้อและผู้ขายลงในกระดาษ ทนายความยังจัดการวิธีการโอนเงินซื้อ

4) ความยิ่งใหญ่ต่อหน้าทนายความ

หลังจากคู่สัญญาบรรลุข้อตกลงในทุกข้อกำหนดแล้วจำเป็นต้องจองจดหมายรับรองความถูกต้องของข้อตกลงที่สำนักงานทนายความ หากสถานที่ตั้งของทนายความสาธารณะอยู่ในขอบเขตของทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องทนายความที่มีคุณสมบัติเหมาะสม คู่สัญญาลงนามในข้อตกลงในเอกสารยืนยันที่ร่างโดยทนายความและประโยครับรองเอกสารต่อหน้าทนายความ อย่างไรก็ตามโปรดจำไว้ว่าในเวลานั้นผู้ซื้อยังไม่ได้เป็นเจ้าของทรัพย์สินที่เป็นปัญหา

5) การชำระราคาซื้อขายและการโอนทรัพย์สิน

ผู้ซื้อเป็นผู้ชำระราคาซื้อที่ตกลงกันและผู้ขายจะโอนทรัพย์สินในอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้ซื้อ ราคาซื้อจะจ่ายโดยการโอนเงินจากบัญชีของผู้ซื้อไปยังบัญชีของผู้ขาย การโอนกรรมสิทธิ์เกิดขึ้นเมื่อผู้ขายอนุญาตให้ผู้ซื้อเข้าสู่อสังหาริมทรัพย์และทำการโอนกุญแจ

6) คนกลางด้านอสังหาริมทรัพย์ต้องผ่านพิธีการ

หลังจากการรับรองแล้วงานของคุณยังไม่เสร็จสมบูรณ์เนื่องจากชาวต่างชาติต้องยื่นคำขอจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ที่ศูนย์ทะเบียนสาธารณะ ในการสำรวจ Geodetic ของสาธารณรัฐแผนกที่อยู่ภายใต้เขตอำนาจศาลคือแผนกอสังหาริมทรัพย์ซึ่งรับผิดชอบการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในดินแดนอาร์เอส ดังนั้นจึงจำเป็นสำหรับผู้ซื้อที่จะต้องยื่นคำขอจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ไปยังที่ดินอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณสมบัติเหมาะสม หน่วยงานที่มีอำนาจของฝ่ายจัดการอสังหาริมทรัพย์ได้ออกคำวินิจฉัยอนุญาตให้มีการลงทะเบียนการเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ซื้อและสิ้นสุดกระบวนการได้มาซึ่งทรัพย์สิน กล่าวอีกนัยหนึ่งผู้ซื้อควรเป็นเจ้าของก็ต่อเมื่อการตัดสินใจในการจัดการอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในนามของผู้ซื้อมีผลในที่สุด

ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบีย

7) ภาษีและค่าใช้จ่ายสาธารณะ

หลังจากบรรลุข้อตกลงในการซื้ออสังหาริมทรัพย์แล้วควรดำเนินกิจกรรมการซื้ออสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ

ภาษีการโอนสิทธิ์สัมบูรณ์
เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียคุณจะถูกเรียกเก็บภาษีการโอนสิทธิ์แบบสัมบูรณ์ ผู้ขาย (ในฐานะผู้เสียภาษี) ควรยื่นแบบแสดงรายการภาษีภายใน 30 วันนับจากวันที่ได้รับการรับรองซึ่งเป็นคำแถลงอย่างเป็นทางการของข้อตกลงที่ลงนามกับทนายความ อย่างไรก็ตามในทางปฏิบัติเป็นเรื่องปกติมากขึ้นที่คู่สัญญาตกลงให้ผู้ซื้อเป็นผู้ชำระภาษีดังนั้นข้อตกลงจึงกำหนดว่าผู้ซื้อควรจ่ายภาษีการโอนที่ถูกต้องโดยสิ้นเชิงแม้ว่าผู้ขายควรปฏิบัติตามกฎหมายก็ตาม

อัตราภาษีคือ 2.5% ของมูลค่าตลาด หากราคาที่ตกลงไว้สูงกว่าราคาตลาดจะคำนวณภาษีตามราคาที่ตกลงกัน มูลค่าตลาดได้รับการประเมินโดยหน่วยงานด้านภาษีที่มีอำนาจ

ภาษีทรัพย์สิน
นอกเหนือจากภาษีการโอนสิทธิ์แบบสัมบูรณ์ (ในระหว่างการซื้อทรัพย์สินแต่ละรายการให้ชำระเพียงครั้งเดียว) คุณยังต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษีทรัพย์สิน ภาษีโรงเรือนจะพิจารณาจากการตัดสินใจประจำปีและจ่ายเป็นรายไตรมาส อัตราภาษีสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าไม่เกิน 10 ล้านดินาร์คือ 0.4% ในขณะที่อัตราภาษีสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงกว่าคือ 0.4%

การเปลี่ยนเจ้าของบัญชี
เพื่อให้กระบวนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียเสร็จสมบูรณ์ในฐานะชาวต่างชาติจะต้องเปลี่ยนเจ้าของบัญชีของ บริษัท ที่ผ่านการรับรองด้วย (เช่นไฟฟ้าน้ำประปาเป็นต้น)

ปัญหาทั่วไป

ผู้ซื้อมีค่าใช้จ่ายเท่าไหร่ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบีย?
ค่าใช้จ่ายในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียขึ้นอยู่กับมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ยิ่งมูลค่าสูงต้นทุนก็ยิ่งสูง

นอกเหนือจากราคาซื้อและค่าธรรมเนียมการโอนเงินผ่านธนาคารแล้วในการโอนกรรมสิทธิ์ที่แท้จริงผู้ซื้อยังต้องจำค่าธรรมเนียมต่อไปนี้:

ภาษีการโอนสิทธิสัมบูรณ์: 2.5% ของมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์

ค่าทนายความ

ค่าใช้จ่ายในการรับรองข้อตกลงในข้อตกลงนี้

ค่าจดทะเบียนทรัพย์สิน.

ต้องใช้เอกสารอะไรบ้างในการซื้ออพาร์ทเมนต์หรือบ้านในเซอร์เบีย

บุคคลธรรมดาจะต้องจัดเตรียมเอกสารส่วนตัวของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย บุคคลธรรมดาชาวต่างชาติจะต้องส่งหนังสือเดินทางและบุคคลตามกฎหมายต่างชาติจะต้องส่งสำเนาจากแบบฟอร์มการลงทะเบียนขององค์กรธุรกิจที่มีอำนาจสำเนาต้องได้รับการรับรองตามกฎหมายหรือจัดทำโดย Apostille (เว้นแต่จะออกโดยหน่วยงานศุลกากร) เซอร์เบียได้สรุปกับประเทศ เกี่ยวกับการยกเลิกการถูกต้องตามกฎหมายของเอกสารต่างประเทศข้อตกลงทวิภาคี) และได้รับการรับรองโดยล่ามศาล นอกจากนี้ก่อนที่ข้อตกลงจะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการต่อหน้าทนายความควรส่งใบเรียกเก็บเงินอสังหาริมทรัพย์สำหรับทรัพย์สินที่อยู่ภายใต้ข้อตกลงดังกล่าวไปยังสำนักงานอสังหาริมทรัพย์ที่รับผิดชอบทันทีเพื่อพิสูจน์ความเป็นเจ้าของของผู้ขาย นอกจากนี้ผู้ขายควรแสดงหลักฐานเพื่อพิสูจน์ว่าทรัพย์สินที่ขายนั้นเป็นทรัพย์สินพิเศษหรือทรัพย์สินสมรสของเขาหรือไม่

การแลกเปลี่ยนระหว่างกันแบบใดที่ใช้เมื่อได้มาซึ่งทรัพย์สินในสาธารณรัฐเซอร์เบียผ่านการโอนระหว่างหน่วยงานที่มีชีวิต? ชนิดของผลตอบแทนที่ได้รับจากการถ่ายโอนมอร์ทิสสาเหตุ?

กฎหมายไม่ได้ควบคุมปัญหานี้ แต่จากมุมมองที่ว่าไม่จำเป็นต้องมีความสัมพันธ์ซึ่งกันและกันตามสัญญา (ทางการทูต) กับต่างประเทศ แต่ในความเป็นจริงสิ่งนี้เพียงพอที่จะออกใบอนุญาตให้กับพลเมืองของสาธารณรัฐ ของเซอร์เบียที่จะได้มาซึ่งทรัพย์สินในดินแดนต่างประเทศ (โดยพฤตินัยซึ่งกันและกัน)

ในทำนองเดียวกันชาวต่างชาติสามารถรับมรดกอสังหาริมทรัพย์ในดินแดนของสาธารณรัฐเซอร์เบียบนพื้นฐานของการแลกเปลี่ยนที่เป็นข้อเท็จจริงในขณะที่ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียในกระบวนการอาจตรงกันข้าม หากคุณต้องการข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับสิทธิของชาวต่างชาติในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียโปรดอ่านบล็อกโพสต์ของเรา “ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบีย”

Author

macca