สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในสาธารณรัฐเซอร์เบีย

สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ควรมีอะไรบ้าง?

หากคุณได้ตกลงที่จะขายหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์กับบุคคลธรรมดาหรือตามกฎหมายคุณต้องเซ็นสัญญาขายอสังหาริมทรัพย์ สิ่งสำคัญคือต้องแจ้งว่าสัญญาต้องมีอะไรบ้างและทราบรายละเอียดความถูกต้อง

ใครก็ตามที่อยู่ในธุรกิจทางกฎหมายประเภทนี้จะเชื่อทันทีว่ามีสัญญา “ทั่วไป” ที่หาได้ง่ายบนอินเทอร์เน็ตหรือในร้านหนังสือเพียงแค่เพิ่มหรือเปลี่ยนแปลงข้อมูลเพื่อยืนยัน อย่างไรก็ตามในกรณีนี้ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยที่สุดเกิดขึ้นในทางปฏิบัติซึ่งบางครั้งอาจนำไปสู่ผลที่ไม่พึงปรารถนาในวงกว้าง

ฉันต้องรู้อะไรบ้างก่อนเริ่มร่างสัญญา?

สัญญาการขายไม่ได้รับการรับรอง คุณสามารถร่างสัญญาได้ด้วยตัวเอง แต่ขอแนะนำให้ทนายความร่างสัญญา ยกเว้นในกรณีพิเศษทนายความสาธารณะไม่ได้ลงนามในสัญญาการขาย ทนายความจะต้องตรวจสอบสัญญาการขายในรูปแบบของเอกสารรับรอง (เคร่งขรึม) เพราะด้วยวิธีนี้สัญญาเท่านั้นที่จะถูกต้องในการทำธุรกรรมทางกฎหมาย

หมายเหตุ: หากคุณใช้สัญญาขายที่ไม่ได้รับการรับรองและลงนามด้วยตนเอง (รวมถึงสัญญาล่วงหน้าหรือสัญญาเงินฝากล่วงหน้า) คุณจะไม่สามารถปกป้องสิทธิ์ของคุณและรับภาระหน้าที่ได้อย่างเต็มที่

อะไรคือองค์ประกอบของสัญญาขาย?

ก่อนอื่นจำเป็นต้องระบุคู่สัญญาและให้ข้อมูลทั้งหมดโดยใช้บัตรประจำตัวหรือหนังสือเดินทางที่ถูกต้อง (หากเป็นบุคคลธรรมดา): ชื่อนามสกุลชื่อผู้ปกครองหมายเลขทะเบียนและหมายเลขเอกสาร หากสัญญาลงนามโดยนิติบุคคล (บริษัท ) เราขอแนะนำให้คุณตรวจสอบข้อมูลทั้งหมดของนิติบุคคลนั้นบนเว็บไซต์ของสำนักงานทะเบียนธุรกิจ (www.apr.gov.rs) ที่พร้อมใช้งานเสมอ: ชื่อ หมายเลขประจำตัวเลขประจำตัวผู้เสียภาษี (PIB) ที่อยู่ของสำนักงานใหญ่และชื่อของผู้มีอำนาจในการเป็นตัวแทนและลงนามในสัญญา

1. วัตถุขาย – วัตถุขายคืออสังหาริมทรัพย์ (อพาร์ทเมนต์บ้านที่ดินโรงรถ ฯลฯ ) คุณสามารถตรวจสอบนายพลของพวกเขาได้ตลอดเวลาบนเว็บไซต์ของ Republic of Geodetic Survey-Real Estate Cadastre Service (www.katastar ). rgz.gov.rs) เราขอแนะนำให้คุณขอรับใบรับรองผลการเรียน / สำเนารายการอสังหาริมทรัพย์จากที่ดินของหัวหน้างาน อสังหาริมทรัพย์ต้องได้รับการอธิบายอย่างถูกต้องในสัญญารวมถึงที่ดินจำนวนแปลงและรายชื่ออสังหาริมทรัพย์พื้นที่และประเภทของอาคารและที่ดิน (เช่นที่อยู่อาศัยของครอบครัวอพาร์ตเมนต์โรงรถที่ดินเพื่อเกษตรกรรมที่ดินก่อสร้างในเมือง ฯลฯ .) และวัตถุชั้นป้อนหมายเลขที่อยู่และที่ตั้ง คุณควรให้ความสนใจเป็นพิเศษกับ “G List” – “รายการทรัพย์สิน”

2. ราคาขายและราคาซื้อ – ราคาที่ตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ นอกจากทองดีนาร์ตาม “Foreign Exchange Operation Act” แล้วยังสามารถแสดงเป็นเงินยูโรได้อีกด้วย นอกจากนี้คุณต้องคำนึงด้วยว่าพระราชบัญญัติป้องกันการฟอกเงินและการจัดหาเงินทุนของผู้ก่อการร้ายกำหนดว่าการทำธุรกรรมใด ๆ ในธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่า 10,000 ยูโรขึ้นไปควรชำระผ่านบัญชีธนาคาร แน่นอนว่านี่ไม่ได้ จำกัด ไม่ให้คุณจ่ายหรือรับราคาซื้อเป็นเงินสด แต่หากหน่วยงานที่มีอำนาจ (เช่นหน่วยงานจัดเก็บภาษีของรัฐ) ใช้การควบคุมในรูปแบบใด ๆ คุณต้องพิสูจน์ที่มาของเงินของคุณ

3. ใบอนุญาตการลงทะเบียน CLAUSULA INTABULANDI หรือเงื่อนไขของ Intaublandi แสดงถึงข้อตกลงของผู้ขายที่ผู้ซื้อสามารถลงทะเบียนเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในที่ดินที่มีอำนาจได้โดยไม่ต้องสงสัย แน่นอนเงื่อนไขของสัญญานี้อาจไม่มีเงื่อนไข (ตัวอย่างเช่นหากผู้ซื้อชำระราคาซื้อเต็มราคา) อย่างไรก็ตามหากคุณได้ลงนามในสัญญาและไม่ได้ชำระราคาซื้อในทันทีหรือเต็มจำนวนคุณจำเป็นต้องใช้ประโยคดังกล่าวเพื่อรับรองสิทธิ์ของผู้ขาย

หมายเหตุ: ผู้ซื้อไม่ใช่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์เมื่อลงนามในสัญญา แต่อยู่ในช่วงเวลาของการลงทะเบียนที่ดิน!

4. การโอนทรัพย์สิน – จำเป็นเสมอที่จะต้องระบุว่าเมื่อใดที่ผู้ขายมีหน้าที่ต้องคืนทรัพย์สิน (เช่นในวันที่ชำระราคาเต็มภายใน 10/15/30 วันนับจากวันที่ชำระเงิน) เพื่อชำระเงินเต็มจำนวน ราคา ฯลฯ ) ในขณะที่เกิดขึ้นผู้ขายกำลังขายอสังหาริมทรัพย์พร้อมสินค้าและคุณควรเน้นย้ำสิ่งนี้ในสัญญาด้วยเช่นอพาร์ทเมนต์พร้อมห้องครัวและตู้เสื้อผ้าทั้งหมด วิธีนี้จะช่วยเพิ่มความมั่นใจให้กับผู้ซื้อว่าหากผู้ขายออกจากอพาร์ทเมนต์หรือบ้านเขาจะไม่ยอมรับค่าธรรมเนียมบางอย่างที่คุณจ่ายจริงเมื่อกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้คุณสามารถมั่นใจได้ว่าผู้ขายมีหน้าที่ต้องจ่ายค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกิดขึ้นในการใช้อสังหาริมทรัพย์จนถึงปัจจุบัน – ไฟฟ้าน้ำประปาค่าสาธารณูปโภคเครื่องทำความร้อนและอื่น ๆ

5. การคุ้มครองผู้ซื้อ – เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ผู้ซื้อต้องคุ้นเคยกับคุณสมบัติทางกฎหมายทั้งหมด หมายความว่าผู้ขายเป็นผู้ค้ำประกันให้กับผู้ซื้อว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นขายได้โดยไม่มีภาระผูกพันใด ๆ (จำนอง – จำนองสิทธิในการใช้งาน ฯลฯ ) หรือไม่มีใครมีสิทธิในอสังหาริมทรัพย์อื่นใด การขายหรืออสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เรื่องของการฟ้องร้องเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน แน่นอนว่าหากคู่สัญญาสนใจในเรื่องนี้พวกเขาสามารถซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีหลักประกันได้ แต่ขอแนะนำให้ป้อนประเภทของการรักษาความปลอดภัยเสมอ

6. ค่าใช้จ่ายของขั้นตอนนี้เป็นกฎที่ไม่ได้เขียนไว้ในทางปฏิบัติของเรายังหมายความว่าผู้ซื้อต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรมทางกฎหมาย ค่าใช้จ่ายของขั้นตอนนี้รวมถึงสัญญารับรองเอกสารค่าธรรมเนียมการจัดการภาษีจากการโอนสิทธิสัมบูรณ์ (หรือภาษีมูลค่าเพิ่ม) และภาษีกำไรจากการลงทุน เนื่องจากสัญญาแสดงถึงความปรารถนาของสองฝ่ายขึ้นไปสัญญาสำหรับองค์ประกอบทั้งหมดเหล่านี้อาจแตกต่างกัน

7. เงื่อนไขอื่น ๆ ตามที่เรากล่าวถึงไม่มีสัญญาที่เหมือนกัน แต่ละวิธีมีความแตกต่างกัน ทุกสิ่งที่ไม่ต้องห้ามในกฎหมายที่ใช้งานอยู่สามารถทำสัญญาระหว่างทั้งสองฝ่ายได้